歡迎您光臨河南隆基房地產開發有限責任公司網站
首頁 > 新聞動態

業委會維權“三項注意”

發布:ljfca 瀏覽:2760次 2016-06-14

  業主委員會(以下簡稱業委會)是住宅物業小區業主大會的執行機構,履行業主大會做出的各項決定?,F實生活中,由于小區居民的職業、層次各不相同,業主大會也并非定期召開,因此業委會在維護小區業主的合法權益方面發揮著不可忽視的作用。筆者根據處理業主和物業公司糾紛的實例,結合相關法規,認為在現實中業委會應當注意幾個問題。

  一、業委會應當將與物業公司簽訂的“物業服務合同”向住宅物業小區全體業主公布和備查。某住宅物業小區業主李先生被物業公司告上法院,原因是拖欠物業管理費。李先生辯稱其長期在外地做生意,根本不知道繳費的具體時間;而物業公司出示的“物業合同”明確約定物業管理費是每季度付一次。雖然李先生稱沒有看到“物業服務合同”的規定,但其客觀上的欠費行為還是被視為違約并被判令承擔相應的民事責任。其實根據《物業管理條例》的相關規定,判斷業主和物業公司權利義務的基本依據就是“物業服務合同”。而有些小區業委會只是滿足于選聘物業公司的過程,對簽訂的“物業服務合同”卻并不向所有業主公示,結果當業主和物業公司發生糾紛鬧上法庭后,不僅對“物業服務合同”的具體規定不了解,更談不上以合同為依據對物業公司履行職責進行監督了,由此業主往往要承擔敗訴的后果。

  二、業委會應當代表小區業主嚴格監督物業公司履行合同義務。本市某小區的物業服務一直為業主們所詬病,許多業主不繳納物業管理費以示抗議。物業公司將這些業主告上法庭,法院審理后認為,業主的抗辯理由不充分,不能認定物業公司違約在先,遂判決業主支付物業管理費。然而,在該住宅物業小區業委會與物業公司簽訂的“物業服務合同”中,對于物業公司的服務質量都有百分比量化指標的規定。業委會只要按照《上海市住宅物業管理規定》**1條,采用集體討論的形式或者采用書面征求意見的形式每年組織小區業主對物業公司的服務質量進行評議,就不難得出物業公司的服務是否達標的結論。這既可以有效地督促物業公司改進工作,又可以在糾紛發生后成為業主充分的抗辯理由。

  三、業委會不得越權而損害小區業主的合法權益。湯先生前一段時間比較煩,不僅僅因為他不繳物業管理費被物業公司訴至法院,關鍵的是其所住小區業委會竟然給物業公司出了一個“證明”,證實物業公司經常向湯先生催要物業管理費,以說明物業公司的訴訟時效沒有超過。后來調查發現本屆業委會否認給物業公司出具過時效“證明”,說明這是個別人所為。根據國務院《物業管理條例》**5條和《上海市住宅物業管理規定》**2條2款的規定,業委會不得超越職權行事。

  這里姑且不談該“證明”的真實性,僅就業委會給物業公司出具“證明”行為本身而言,就已經超越了法律賦予業委會的職責范圍,業委會由業主權益的維護者變成了物業公司的代言人,無疑損害了業主的合法權益。因此業委會的任何行為都應當在法定的范圍內行使,而不能自行其是。(作者為上海市德尚律師事務所律師)

推薦新聞
精品久久久久中文字幕一区