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駁中國樓市崩盤論

發布:ljfca 瀏覽:2481次 2016-06-14

 

摘要:2012年,中國經濟面臨嚴峻挑戰,有太多理由相信中國房價將出現下跌。預計未來一年半,中國全國房價可能下跌5%至10%;房價上漲過快的地區,預計房價下跌幅度將高達20%,但樓市絕不會崩盤。

    火爆的中國樓市及其對全球經濟的影響一直受到投資者的廣泛關注,而且這種關注在情理之中。

    1月份,巴克萊(Barclays)發布了*新的摩天大樓指數(Skyscraper Index)報告,解析過去140年來摩天大樓的興建與經濟泡沫破裂之間的關聯。這種關聯可能純屬巧合,但指數顯示,如今的東亞巨人――中國是全球“*大的泡沫制造國”,并正在走向泡沫破裂。中國目前已經擁有全球現有摩天大樓(即高度超過240米的高樓)的一半以上,未來幾年還將新建更多摩天大樓。

    但是,別對這個指數過度解讀。沒錯,正如巴克萊所指,美國大蕭條(the Great Depression)的時間與曼哈頓地區三幢地標性摩天大樓的建造時間一致:華爾街40號大廈(40 Wall Street,現名為川普大廈――譯注)于1929年完工,克萊斯勒大廈(Chrysler Building)于1930年建成,帝國大廈(Empire State Building)于1931年落成。

    毫無疑問,中國房價飛漲,已經超出了國內中產階層的負擔能力。而且,有理由相信,在中國經濟將面臨嚴峻挑戰的2012年,房價肯定會下跌,但樓市絕不會崩盤。原因如下:

中國是儲蓄大國

    導致美國樓市崩潰的部分原因是零首付。雖然將美國樓市與中國樓市相提并論有些牽強,但值得指出的是,中**庭的負債比率遠低于美國。

    眾所周知,中國人熱衷存錢,對負債較為敏感,部分原因是由于中國沒有西方**那樣健全的教育和醫療保障體系。

    此外,試圖遏制房價快速上漲勢頭的中國政府已經直接對購房者(和炒房者)設置了限貸措施。中國政府規定,**套房*低首付三成,第二套房*低首付六成。

    2010年,中國住宅銷售總額4.4萬億元人民幣(約6,970億美元)。但據摩根大通(JP Morgan)2011年11月發布的中國住宅市場研究報告稱,按揭貸款余額遠低于這一水平,僅為1.4萬億人民幣(約2,220億美元)。

    “因此,按揭貸款違約的可能性相當低,”分析師們表示,并稱,即便假設房價狂跌30%,按揭貸款的質量“依然可靠”。

太多需求仍未得到滿足

    西方**擁有大量投資渠道來吸納投資者的資金,相比之下,大多數中國人認為相對安全的投資品種只有房地產等少數幾個選擇??偛课挥谏虾5闹袊袌鲅芯考瘓F(China Market Research Group)董事總經理雷小山表示,隨著中國居民的收入增加以及越來越多的農村人口進入城市(1月份,中國城鎮人口數量在中國歷史上**超過農村),住房需求預計將繼續保持強勁。

    而且,需求不只是來自不斷壯大的中產階層,還來自于富豪階層。隨著中國收緊購房貸款政策,很多投資者已轉向國外。雷小山指出,由于中國投資者大批買入加拿大、美國加州等地住宅,世界其他一些地區也有房地產泡沫形成。

    塔夫斯大學(Tufts University)下屬全球商學院(Institute for Business in the Global Context)的常務主任巴思卡?查克勒佛提稱,即使中國房價大跌20%,也不太可能引發災難,畢竟過去房價漲得太快了。房價下跌將為那些一年前、甚至幾個月前還買不起房的人們提供了買入的機會(想想中國人數多達約3億的中產階層)。

    “從根本上講,這是一個很有深度的市場,”查克勒佛提近日在紐約出席彭博中國研討會Bloomberg Link China并在中國房地產市場小組討論上發言后表示。

中國政府不會讓樓市崩盤

    中國中央政府向來善于對經濟進行適時的微調。政府察覺到房價上漲過快后已經收緊了貸款政策。因此,我們看到的房價下跌正是政府所樂于見到的,是中國政府樓市調控方案的一部分,目的是為樓市降溫,讓更多中國人買得起房。

    但摩根大通指出,問題是隨著樓市投資放緩,中國官員的樓市調控政策還會持續多久?該行預計未來一年半,中國全國房價可能下跌5%至10%;過去房價上漲過快的地區(該行指出,2007-2010年間,中國35個大城市的平均房價漲了82%),預計房價下跌幅度將高達20%。

    “這可能會減緩中國經濟增速,但不會導致硬著陸,”摩根大通分析師們表示。

    摩根大通去年11月的報告指出,如果要從全局來看中國的房價泡沫問題,需要指出的是,中國主要城市的房價增速顯著快于國內其他地區,這一點很重要。而且,大城市在全國房地產市場所占的份額相對較小。舉例來說,2011年大部分時候,北京、上海和廣東的房地產投資總額只占到全國的16%,房地產銷售額占比達到20%,銷售面積占比也只有10%。

    因此,在地區房價引發全國樓市崩盤之前,中國政府有足夠的時間來調整政策。

作者: Nin-Hai Tseng    時間: 2012年02月08日

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